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韓国の不動産鑑定士は、「鑑定評価士」であり、国家資格である。不動産鑑定士を認証する機関は国土交通部である。また不動産鑑定基準を決定する機関も国土交通部であり、鑑定評価基準として「不動産価格公示および鑑定評価に関する法律」、「鑑定評価に関する規則」、「鑑定評価実務基準」を発行している。
国土交通部のプレスリリースによると、2014年1月1日から施行されている「鑑定評価実務基準」は、国際鑑定評価基準を反映させた内容であるとされている。
「公認仲介士法」(2014年)に基づく公認仲介士制度があり、登録を行った公認仲介士のみが不動産仲介業を行うことができる。公認仲介士になるためには資格試験に合格しなければならない。
不動産の鑑定評価
国土交通省「不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書」(2011年3月)
(一財)不動産適正取引推進機構「韓国の不動産取引制度に関する研究(その1)」(2011年12月)(p.5, 6)
国土交通部「政策資料 鑑定評価制度」(韓国語)
国土交通部 プレスリリース「鑑定評価、もう心配しないで!」(韓国語)
土地・不動産の所有権
『東洋文化研究』「韓国における不動産賃貸借制度」2007年3月,No9,pp.1-36
不動産を取引する際の免許制度
周藤利一「韓国の不動産仲介制度(第1回)」『RETIO』2008.1,pp.63-68
その他項目
不動産適正取引推進機構「韓国の不動産取引制度に関する研究(その2)」(2012年2月)(p.11, 14)
法制処「探しやすい生活法令情報 不動産/リース」(韓国語)
不動産売買は、権利関係の確認、売買契約書の作成、契約締結、所有権変動の登記、取引の申告、納税等の手続きを経て行われる。
不動産売買における売主の担保責任として、民法に所有権や不動産の欠陥がある場合の規定が設けられている。
賃貸契約の場合、賃借人の保護のための住宅賃貸借保護法、商店街建物賃貸借保護法が制定されている。
『季報住宅金融』「韓国の住宅ローン証券化市場」2009,pp.86-95
法制処「探しやすい生活法令情報 不動産の売買手続き」(韓国語)
法制処「探しやすい生活法令情報 不動産売買契約の違反」(韓国語)
法制処「探しやすい生活法令情報 住宅賃貸借保護法」(韓国語)
法制処「探しやすい生活法令情報 商店街建物賃貸借保護法」(韓国語)
Financial Supervisory Service「FSS Annual Report (2014)」
法制処「探しやすい生活法令情報 不動産を購入する資金を準備する」(韓国語)
SMBC Asia Monthly 第83号「韓国家計負債管理案」(2016年2月)
土地や建物などの取得財産が課税対象となる。地方税であり、納税義務者は不動産等の取得者。
取得価額の4.0%
住宅の場合、価格により税率が異なる。
6億ウォン以下::1%、6億ウォンを超え9億ウォン以下:2%、9億ウォン以上:3%
首都圏の過密抑制圏内での工場新増設用不動産、首都圏の過密抑制圏域内での法人本店用の不動産、別荘・ゴルフ場・高級船舶・高級住宅などに課せられる。
産業支援サービス業、高度技術をともなう事業を運営する企業、外国人投資地域、経済自由区域入居企業などは減免が可能。
農漁村特別税
農漁業の競争力強化等の財源確保のために課される地方税。
取得税減免を受けた者に対して課税される。
地方教育の質の向上等の財源確保のために課される地方税。
建物取得価額の10%(事業運営時、買入税額で控除可能)。
85㎡以下の住宅取得時は免除。
取得金額
時価標準額1億
外国人投資企業に登録された業務用不動産の登記時は投資比率に応じて債権購入を減免(租税減免対象企業は全額減免)
不動産権原の譲渡契約時に支払う国税。証書作成者が支払う。
税額は金額区分により異なり、2万~35万ウォン。
取得税の減免と同一
過密抑制圏域内に工場を新・増設する場合:5年間5倍を重課
地方教育税(財産税の20%)、農漁村特別税(総合不動産税の20%)
個人の所得に課税される。課税標準に下記の税率を乗じて算定される。
未登記資産 70%
登記後1年未満 50%
登記後1年以上2年未満 40%
登記後2年以上 6%~38%(超過累進)
土地等の譲渡所得は課税所得とされている。
譲渡所得税・法人税の納税義務者が支払う。
標準税率は 10%。
土地の譲渡と賃貸、住宅の賃貸は非課税項目であり、新築不動産の取引では建物部分に課せられる。
1999年に日韓租税条約を締結。
韓国の場合、所得税、法人税、農漁村特別税および住民税であり、日本の場合、所得税、法人税、住民税である。
不動産取得に関する税制、不動産保有に関する税制
Invest KOREA「2015外国人投資ガイド 第6章外国人の土地取得」
JETROホームページ「韓国進出ガイドブック」
その他税制(租税条約等)
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 韓国 税制」
Invest KOREA「2015外国人投資ガイド 第6章外国人の土地取得」
外国人が韓国で土地を取得する場合、外国人土地法、外国人投資促進法、外国為替取引法が適用される。一部の許可対象土地を除き申告で土地を取得できる。工場立地の場合には、「産業立地及び開発に関する法律」や「産業集積活性化及び工場設立に関する法律」などにより、立地が制限されている。
外国人も公認仲介士資格を取得すれば、不動産仲介事務所の開設登録ができる。
不動産開発の管理と育成に関する法律施行令において、外国に主たる営業所を置いている外国人や外国の法令に基づいて設立された法人が不動産開発の登録をするには、「商法」第614条に基づいて営業所を設置して、登記をしなければならないとされている。
原則として不動産資金搬入の際外国為替取引法により外国為替銀行の長に不動産取得申告を行なう必要がある。
外国人が韓国国内での営利活動を目的として韓国国内において法人を設立し、法人名義で不動産(業務用ビル、工場用地の取得など)を取得する際は、外国人投資届手続きを事前に行なう必要がある。
韓国に居住している外国人による住居の購入、外国法人の韓国法人の支店による不動産取得の場合は、外国人投資届登録は不要。
外資に関する優遇措置もしくは規制
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 韓国 外資に関する規制」
Invest KOREA「2015外国人投資ガイド 第6章外国人の土地取得」
外資参入の許認可制度
国土交通部「政策資料 不動産仲介業制度」(韓国語)
外国人による不動産の取引について
Invest KOREA「2015外国人投資ガイド 第6章外国人の土地取得」
天安第5産業団地
0.17米ドル/m2月
* 天安外国人投資産業団地 売り切れ
ソウル市内ビジネス・行政中心街
永豊ビル
51米ドル/m2月
ソウル市江南区(繁華街)
江南区駅三1洞
21米ドル/m2月
ソウル市龍山区(日本人密集地域)
漢江大宇アパート
1,936米ドル/月(マンション23/24階、84m2、3LDK)
「全国不動産情報ポータル」(韓国語)において、国土交通部と土地公社の提供する不動産情報が公開されている。
土地建物の基本情報、住宅価格情報、政策や市場動向等の情報を検索することができる。
主要都市等におけるマーケット情報
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較」
NNA調べ(2016年8月)
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