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海外建設・不動産市場データベースサイトは、諸外国における建設・不動産市場に関する情報を提供しています。
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ベトナムでは、全ての土地が全国民に帰属し、国家がその代理として土地の統一管理を行っていることから、私人が土地を取得・使用する場合、土地使用権（Land Use Right）の取得という形態がとられる。なお、土地上の建物については、土地とは切り離して取引が可能であり、建物自体の所有が認められている。
土地法（Law No.45/2013/QH13）によれば、国家からの割当という形式と、国家からのリースという形式に大きく区分される。かつての土地法では割当とリースの権利内容の差が大きかったが、2013 年土地法によれば両者の違いは縮まっている。また、工業団地などでは国家からデベロッパーがリースを受け、当該デベロッパーから各私人がサブリースを受ける形態もしばしば見られる。
天然資源環境省は、2014年5月19日付で通達17/2009/TT-BTNMTに代わり通達23/2014/TT-BTNMTを発行し、土地使用権および土地に付属する資産の証明書（レッドブック）に関するガイドラインを公表した。
通達23/2014/TT-BTNMTはレッドブックに記載される内容について詳細に規定している。具体的には、土地使用権および土地に付属する資産を譲渡、贈与、賃貸、または資本拠出する場合、土地使用権者は地域の天然資源環境局に登録を行う必要がある。
申請書類については、通達24/2014/TT-BTNMT（通達33/2017/TT-BTNMT、通達09/2021/TT-BTNMT、通達02/2023/TT-BTNMTにより改正）に定められており、原則、次のとおり。
譲渡、賃貸、資本拠出の契約書
土地使用権および土地に付属する資産の証明書の原本
管轄当局の承認（例えば、現物出資による土地所有権の受入れの場合、変更された企業登録証明書）
土地使用権保有者は、申請書類を土地使用権証書登録局とその他管轄当局に提出する。また、海外在住ベトナム人やベトナム滞在外国人の土地使用権と関連する家屋の所有に関する情報は、天然資源環境省の公式ウェブサイト上で公表される。
不動産鑑定士はベトナム鑑定協会(VVA：Vietnam Valuation Association )から認証される。VVAは政府機関ではないが、財務当局(Ministry of Finance)の援助を受けて試験を実施し、メンバーシップを与えている。不動産鑑定基準は、財務当局とVVAが発行している。
VVA会員となっている不動産鑑定業者数は47社、不動産鑑定士は246人である（2016年8月）。会員以外を含めると、不動産鑑定業者数は217社、不動産鑑定士は1017人である。（2017年1月:財務省に登録されているリストに基づく）
国際評価基準IVSに準拠したベトナム鑑定基準VVS（Vietnamese Valuation Standard）がある。
土地評価は2004年から実施。都市の土地、農村土地、農地、林地を対象としており、毎年各地方は中央政府へ詳細な地価情報を提供しているが、実際の公示地価は市場価格の3～6割といわれる。
不動産管理は不動産事業法第75条にて定められている。
1．不動産管理サービス事業を営む組織，個人は企業を設立しなければならない。共同住宅，目的混合住宅の場合は，住宅に関する法令の規定を全て満たさなければならない。
2．不動産管理サービス事業の内容は以下からなる：
a) 住宅，建物所有者，土地使用権者の委任に従った不動産の売却，譲渡，賃貸，転貸，購入賃貸
b) 不動産の穏当な活動維持の保証をするサービスの提供実施の組織
c) 不動産の維持，修繕実施の組織
d) 契約に正しく従った，顧客の不動産の開発，使用の管理，監察
e) 住宅，建物の所有者，土地使用権者の委任に従った，顧客，国家に対する権利及び義務の実施。
3．不動産管理の内容，期間，範囲，当事者の権利及び義務，並びに不動産管理サービス価格は当事者の契約内の合意による。
4．不動産管理サービス事業を営む企業は契約内の誓約を実施し，自らの故意過失による損害を賠償する責任を有する。
また同法第77条にて不動産事業に関する国家管理の責任が定められており、政府は，不動産事業に関して統一的国家管理を行う、とされている。
「ベトナム六法」
Law on Real Estate Business 2007 と Construction Law によって、不動産仲介業者は(2)で記す免許を得た個人が最低 2 名いないと開業できない。それ以上人数が会社にいる場合でも、2 名が免許を取得していれば開業できる。ただし、各店舗には最低1 名免許取得者がいないと営業できない。この個人への免許は、建設省（Construction Department）から出される。
不動産取引に関する資格制度 ：不動産取引に関する資格として、2006 年から日本の宅建主任資格に相当する「不動産営業ライセンス」と宅地建物取引業免許に相当する「宅地建物ライセンス」の 2 つ資格制度である。
これらの資格は 3 ヶ月の受講によって得られ、資格は永久資格となっている。
〔土地・不動産の所有権〕
国際協力銀行「ベトナムの投資環境／2023年2月」
〔土地・不動産の登記〕
日本貿易促進機構（JETRO）「外資に関する規制」（2023年07月07日）
〔不動産の鑑定評価〕
国土交通省「 不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書」(2011年3月)(p.83)
〔不動産の管理〕
国際協力機構「ベトナム不動産事業法」
〔不動産事業を行う際の免許制度〕
国土交通省「アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書」(2012年)
ベトナムにおける外国投資企業は、原則として、国家から直接割当またはリースを受けるか、工業団地のデベロッパーなどからサブリースを受ける形態に限り、土地使用権を取得できる。上記原則の例外として、外国投資企業が土地使用権を取得する方法には、土地使用権を有するベトナム企業からの現物出資を受ける（その結果、当該ベトナム企業の現物出資を受けた法人の持分権者・株主となる）方法、また、2014 年不動産事業法に基づく不動産開発プロジェクト（当該プロジェクトには土地使用権が含まれる）の譲渡を受ける方法がある。なお、土地使用権を有するベトナム内国法人の株式の購入も、土地使用権の取得の一形態として実務上行われているようである。
借入人は、返済義務を担保するために、外国の貸付人に対して担保を提供することができる。かかる担保は、ベトナムの法規制に反するものであってはならない。ベトナム法における担保には、（i）質権（Pledge）、（ii）抵当権（Mortgage）、（iii）手付（Deposit）、（iv）保証金（物）（Security Collateral）、（v）エスクロー（Escrow）、（vi）所有権留保（Title Retention）、（vii）保証（Guarantee）、（viii）身元保証（Fidelity Guarantee）、（ix）留置権（Lien）の 9 種類がある。
実務上、外国ローンの担保として最もよく用いられる担保は、抵当権と保証である。所有権留保は、後払い売買契約の場合によく用いられる。抵当権については、外国の貸付人が設定可能な財産に一定の制限が存在する。例えば、外国の貸付人は、土地法上の制限により、土地使用権および土地に付着した資産に係る抵当権を取得することはできない。住宅についても同様である。機械、株式、出資持分、転換社債などの動産についても抵当権を設定することは可能である。株式、出資および転換社債に抵当権が設定されている場合、借入人は、外資による出資上限規制を遵守しなければならない。
建物賃貸借の期間の上限・下限は定められていないが、住宅は1年が一般的。建物の賃貸借のうち期間が6カ月以上のものについては、原則として書面による契約、公証及び当局への登録が必要となる。賃貸人が業として不動産業を行う者である場合には、当局への登録は不要と解されている。
商慣習として契約期間中の途中解約は、違約金として保証金が没収されるのが原則。但し、契約の際、例えば1～2か月前の解約予告をした場合や、途中解約でも保証金を返金するという特約を付けられるケースもある。
〔不動産を取引する際の制度〕
国際協力銀行「ベトナムの投資環境／2023年2月」
〔不動産金融〕
日本貿易振興機構（JETRO）「ベトナム現地法人における資金調達に関する規制について」（2023年1月）
標準税率は10％であるが、社会政策的な見地から、一部の財およびサービスに0％と5％が適用されている。
以下のサービスは課税対象外と規定されている。
(5) 借主に売却される国が所有する住宅
(6) 土地使用権譲渡
実際の移転価格の 1 ％が課税される。
不動産を譲渡する側に、譲渡益の 25％
または取引額の 2 ％の個人所得税（キャピタルゲイン）が課税される。
課税非農地面積に平米単価および税率を乗じた金額により、非農地使用税が課税される。一定の要件を満たす投資案件に対しては、免税・50％減税の優遇措置も認められている。
土地使用権の割当・リースを受ける場合、使用権者は、土地使用料を当局に支払わなければならない。土地使用料の支払方式は二つあり、一括払い方式と毎年払い方式であるが、前者の方が使用権者に認められる権利の範囲がより広い。一方、その使用目的が特定されることから、使用権者は、当該使用目的の範囲内で土地を使用することが求められる。
1995年に日越二重課税防止協定を締結。
〔不動産を取引する際の制度、不動産保有に関する税制〕
国際協力銀行「ベトナムの投資環境／2023年2月」
〔不動産取得に関する税制、不動産譲渡に関する税制、不動産保有に関する税制〕
国土交通省「アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書」(2012年)(p.86, 87)
〔その他税制〕
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ベトナム 税制」（2023年07月07日）
財務省発行2013年11月6日付の通達156/2013/TT-BTC「GUIDING THE IMPLEMENTATION OF SOME ARTICLES OF THE LAW ON TAX ADMINISTRATION; LAW ON AMENDMENTS TO A NUMBER OF ARTICLES OF THE LAW ON TAX ADMINISTRATION AND GOVERNMENT'S DECREE NO. 83/2013 / ND-CP」
外務省「日越二重課税防止協定」
ベトナムでは、土地は全人民の所有に属するとともに、政府の管理下に置かれている。政府が土地を使用する者に土地使用権を付与する。
外国の組織は、外交の機能を営むもの（領事機関、国連に属する組織の代表組織など）を除き、土地使用権の付与の対象にはならない。外国の組織が土地使用権者から転借することは可能である。
他方、外資系企業（100％外資企業、合弁企業など）は、次の場合には土地使用権を取得することが可能である。
・外資系企業が、現物出資として土地使用権を受け入れる場合
・外資系企業が、販売および賃貸の目的で居住用家屋を建設する投資プロジェクトを実施するため、政府から土地の割当を受ける場合
・外資系企業が土地使用権を保有するその他の会社を取得することにより、土地使用権を取得する場合
・土地使用権を保有するベトナム現地企業が、外国の投資家の出資を受けることにより外資系企業となる場合
・外資系企業が国家から土地を賃借する場合
・外資系企業が、べトナム政府より年払いで賃借している土地に付属している資産を、その資産の所有者から取得する場合（べトナム政府は売主から土地を引き上げ、買主に残存期間賃貸する）
改正投資法61/2020/QH14では、不動産業の法定資本規制については廃止された
ベトナム国内で就業する外国人は、次の条件を満たさなければならない。
管轄機関により発行される外国人労働者雇用承認書を有していること。
外国人労働者がベトナムに勤務する予定日の15日前までに、企業は労働許可証を申請しなければならない。
外国人は、ベトナムへの出入国にあたり、ベトナムの所轄機関が発行したビザを提示する必要がある（日本人については、観光あるいは商用でベトナムに15日以内滞在する場合、ビザ取得は免除）。目的により、シングルビザもしくは最長5年のマルチ（複数回入国）ビザがある。また、就労、商用、投資、親族訪問、教育、報道関係者ビザを持っている外国人は、一時在留許可証を取得することができる。一時在留許可証の有効期間は労働許可証、ビザの有効期間と同様1～10年で、この期間中はビザの取得が免除される。
ベトナムにおいて従業員を雇用する場合には、雇用時の最低賃金、従業員の公的保険料納付、労働関連法令などに留意する必要がある。2011年10月より、内資企業と外資系企業の最低賃金が統一された。
〔外資に関する優遇措置もしくは規制〕
国土交通省「アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書」(2012年)(p.85)
〔外資に関する優遇措置もしくは規制、外資参入の許認可制度〕
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ベトナム 外資に関する規制」（2023年07月07日）
〔外資参入の許認可制度〕
粟津卓郎・岩井久美子・金子広行・レトラントゥガー「ベトナム法務ハンドブック」中央経済社(2013年9月)
〔就労ビザ、長期滞在について〕
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ベトナム 外国人就業規制・在留許可、現地人の雇用｣（2023年07月07日）
国際協力機構(JICA)「ベトナム 2019 年労働法（法律番号 45/2019/QH14）｣
(調査実施時期：2022年11月～2023年1月)
不動産取引に関する情報は公的には整備されていない。不動産コンサルタント会社は、銀行からの取引情報などを元に独自にデータベースを作成している。
主要都市等におけるマーケット情報
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較」
取引情報、物件情報のデータベース化
NNA調べ（2016年8月）
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