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海外建設・不動産市場データベースサイトは、諸外国における建設・不動産市場に関する情報を提供しています。
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民商法典（Civil and Commercial Code）において、不動産、売買、賃貸借、使用貸借等に関する一般規定が定められている。土地法（Land Code B.E.2497（1954））が土地の所有権移転、移転登記、土地の権利証、外国人（法人を含む）の土地所有等の事項を定めている。コンドミニアム法（Condominium Act B.E.2522（1979））がコンドミニアムの区分所有、外国人（法人を含む）による同所有に関する事項を定めている。
土地のほかに、建物は別個の不動産として所有権の対象となる。そのため、建物を土地の所有者と異なる第三者が所有することも可能。不動産の売買については、売買契約の締結に加え、土地事務所における登記を完了させることで売買の効力が発生する。 タイにおいて事業を行う外国法人は,事業の存続期間中,投資促進法第27条及びタイ工業所有権庁法第44条又は石油法第65条に基づき,投資委員会を通じて、条件付きで土地所有に関する特権及び免除の対象となる。
また、土地改正法（2008年）86～96条に外国人の土地所有に関する規定がある。同法第96条1項及び付属省令に基づき、外国人による土地の取得は、最低でも以下の条件が定められている。 (1)外国人が経済的及び社会的に自国の利益となるように投資する事業又は投資委員会が投資促進法の適用対象とする事業。 (2)継続的な投資の期間が、三年以上であるもの。 (3)取得する土地が、バンコク都、パタヤ市、市町村又は都市計画法に基づき住宅地して指定されている区域内であること。
土地、建物はそれぞれ別個の不動産として所有権の対象となる。そのため、建物を土地の所有者と異なる第三者が所有することも可能である。
原則として外国人（法人含む）は土地を所有できないが、下記の通り例外もある。
4,000万バーツ以上の投資金を持ち、投資期間が3年以上、指定された地域内の土地であるなどの条件を満たした上で大臣による承認が得た外国人は、1,600㎡まで土地を所有できる。
外国人が登録資本金の49%超の株式を保有している場合、又は、外国人株主が全株主の過半数を占める株式会社は所有できない。
タイ投資委員会（BOI）奨励企業やタイ工業団地公社（IEAT）認定の工業団地に立地する企業の場合は、外資比率にかかわらず土地取得が可能。
建物については外国人に対する特段の規制はなく、外国人も所有が可能。
また、コンドミニアム法において、外国人（法人を含む）のコンドミニアムの所有が認められている。外国人、外国法人が保有するコンドミニアムのユニットの総床面積は、コンドミニアムの全ユニットの総床面積の49％を超えてはならない等の条件がある。
管轄地の土地事務所（Land Office）にて登記する。書面による合意と土地事務所での登記が土地売買の有効要件となる。
土地の所有権を証するものとして土地権利証書（Chanote）が発行される。
土地の権利に関する重要な書類としては、契約書、権利証書（Chanote）、確認済使用権証明書(Ngor Sor Saam GorまたはNS3G)の3点が挙げられる。
権利証書（Chanote、Nor Sor 4とも言われる）は、土地の完全な所有権を証明する証書で、管轄の土地事務所により原本が2部発行され、1部が土地の所有権者に交付、もう1部が当該土地事務所に保管される。原則、土地事務所のデータベースに保管されており、土地事務所のWebsiteにおいて検索することができる。
なお、権利証書は全ての土地で発行されているわけではなく、下記の通り、その他の各種証明書が代替的に利用される場合もある。但し、土地所有権そのものを証明するものではない。
外国人の資本持分が全資本の49％を超えるか、外国人株主数が全株主数の半数を超えている奨励企業は、投資奨励法の27条により、土地所有の申請ができる。そのためには、所在地の地図、建設計画、および土地権利証書を添付の上、申請フォームを担当の投資促進部(Investment Promotion Bureau)に提出する。
(注:タイ国工業団地公社(IEAT)が管理する工業団地内の土地についてはIEATへ申請すること。)
BOI事務局は、要望のある土地の総面積を承認し、申請者に承認の文書を送付する。
土地がバンコクにある場合、BOI事務局は、土地局に、地方にある場合は、当該の県知事に通知する。
承認の文書の受領に引き続き、その土地を取得するために被奨励企業は、その土地が所在する地区の土地局に、奨励証書を提示しつつ連絡を取らなくてはならない。
土地と同様に書面による合意と登記が売買の有効要件となる。建物の売買の際は、土地事局において売買契約証書に署名し、30日間の公告期間を経て、土地事務所から売買証明書が発行される。売買証明書は土地の権利証書とは異なり、建物の所有権を直接証明する効力はない。
建築後売買の対象になっていない建物の所有権を示す証拠としては、建物建設時に取得する建設許可証が用いられる。
不動産鑑定にはタイ政府基準または国際的基準、評価法規が存在していない。民間の鑑定士資格はあり、下記が主要団体となる。
2018年に提出された「評価基準および職業倫理法」草案は、現在国務院の承認・審議待ちである。
独自の鑑定基準を定めている民間団体。一定のスキルを有した者に鑑定士（Valuer）資格を認定する。鑑定資格は政府からの認可や免許・登録を受けていない非国家資格。
近年タイ証券監視委員会（SEC：Security and Exchange Commission）によって、鑑定評価基準が若干改正された。鑑定業界内では、国際的基準を導入すべきだとの意見が出始めており、今後導入が見込まれる。
国家に義務付けられた正式な免許制度はない。商務省事業開発局（Department of Business Development, Ministry of Commerce）に事業登録する必要がある。
無登録の場合は、罰金、禁固刑などが課される。
外国人事業法（Foreign Business Act B.E.2542（1999））の規制リストに土地取引が含まれている。
〔不動産関連法・制度の現状、不動産の鑑定評価〕
国土交通省「不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書」(2011年3月)
〔土地・不動産の所有権〕
NNA調べ（2017年10月）
〔土地・不動の登記〕
野村総合研究所調べ（2021年2月）
不動産証券化協会「アジア諸国の不動産法制の基礎 第3回インド、タイ」
The Valuers Association of Thailand
日本貿易振興機構(JETRO)「ビジネス関連法規・告示等 仏暦二四九七年・土地法」
森・濱田松本法律事務所「アジア不動産法制 初版」
〔不動産の鑑定評価〕
日本不動産鑑定士協会連合会「各国の国際評価基準（IVS）導入状況」
〔不動産の鑑定評価、不動産事業を行う際の免許制度〕
住宅金融支援機構「タイ王国における住宅市場及び住宅金融に関する基礎的調査」（2021年5月）
タイでは、土地法において、不動産の売買は、書面化した上で登記を行わなければ無効とされており、売買契約の締結に加えて登記を行うことが売買を有効に成立させる要件となっている。一般的に所有権の移転は、当該地を管轄する DOL に出向き、所定の売買契約書を締結（当事者に加えて登記官が署名・公印を押印）し、登記手数料等の必要費用を支払い、所有権移転登記（建物の売買の場合は売買契約書の登記）を申請することにより手続きする。
なお、一定の土地の売買、建物の売買場合、登記の前に 30 日間の公告期間が必要となる。建物の売買の場合、当該公告期間経過後に売買証明書が発行される。 コンドミニアムの売買の場合も同様に売買契約の締結及び所有権移転登記が必要となる。
BOI奨励企業が、後に解散した場合には、BOI事務局に通知し、その土地は解散の日から1年以内に売却しなくてはならない。
BOI奨励企業が、株主の50％以上が外国人である他の奨励企業に事業を譲渡する場合には、被奨励企業は、BOI事務局に事前許可を申請しなくてはならない。
コンドミニアムとしての登記を行った所有者（一般的には事業者）が使用する売買契約書は、内務大臣が定める内容に沿ったものとする必要があることがコンドミニアム法に規定されており、当該内容に沿っていないもので、当該内容よりも購入者が不利になる条項は無効となる。
契約書では、建物の構造部分に関しては登記日から 5 年間、それ以外の部分に関しては登記日から 2 年間、売り主が瑕疵について責任を負う旨が規定され、これは民商法典で規定された期間（瑕疵を発見した時から 1 年）とは異なる期間となっている。
Building Control Act 1979 に基づく省令によると、建物完成後 1 年以上経った以下の条件に当てはまる建物は定期点検が必要とされる。住宅では、23 メートル以上の住宅（タウンハウス等）、5,000㎡以上の集合住宅は該当することとなる。
点検は建物の安全性を念頭に主に以下の 4 項目について確認される。
構造強度の確認建築構造、設備の確認避難するための建築構造及び避難設備の確認安全管理対策これらの点検が規定通りに行われない場合は、建物使用禁止措置が講じられる。
国家住宅戦略 20 ヶ年計画（2017～36） は MSDHS(社会開発・人間安全保障省) の旗艦計画であり、タイの重点住宅政策である。同計画では、住宅基準・環境・金融及び住宅ローンへのアクセス改善に焦点を当てた住宅供給を促進し、持続可能なコミュニティの形成を目標としている。同計画のビジョンは「2036 年に全ての人に住宅と質の高い生活を」供給することとしている。
同計画で掲げる戦略及び概要は、次の 5つのとおり。
タイの住宅供給政策の重点は低所得者用住宅供給であり、2036 年までに約 219 万戸の住宅が整備される予定である。同時に NHA(住宅公団)ではエコ住宅の建設等も行われており、低所得者用住宅の需要が小さくなれば、2036 年以降は別の政策（例えば、エコ住宅供給等）へシフトしていくものと想定される。
住宅事業者へのヒアリングによると、住宅購入の際に住宅ローンを利用している顧客は約 50％で、残りの 50％は自己資金を使っての購入となっている。住宅ローン利用者が少ない理由の一つは、金融機関がコンドミニアムに対する住宅ローンの承認に非常に厳しく、多くの顧客が銀行から申請を拒否されていることが挙げられている。タイ中央銀行の LTV 規制の強化や新型コロナの影響もあり、返済能力を厳しく審査されているケースが多くなっているようである。
タイの住宅ローンの申請は、一般的に我が国の銀行の住宅ローン審査にみられるような事前審査、本審査のような 2 段階の審査に近い流れになっている。住宅ローンの申請者は、必要書類を提出し、銀行はその書類に基づき、各銀行が持つクレジットスコアシステムによって返済能力等の信用リスクを評価し、住宅ローン貸出（金額、金利、条件）を決定するが、申請者の名前を信用調査機関に照会した結果、融資できない場合がある。融資を受ける物件に担保を設定できる申請者の場合、融資承認手続きに要する日数は 7 営業日程度である。
タイにおいては、連帯保証人による保証及び不動産への抵当権が債務の担保として活用されてきた。しかし、2015 年の民商法典の改正により、連帯保証契約は無効となった。ただし、例外として、保証人が法人であり連帯保証に同意している場合は有効となる。この法改正の趣旨は、保証人の保護にあるとされ、資金の貸し手である金融機関が立場の強さを利用して連帯保証を求め、結果として保証人が大きな負担を負うことがあったという状況が背景にあるようである。一方、不動産への抵当権設定にあたっては、民商法典により、対象物や対象金額等を記載した書面による抵当権設定契約の締結及び登記が必要とされている。被担保債権の支払いが行われない場合、抵当権者は、担保物件の差押及び競売、または、担保物件の取得を裁判所に申し立てることにより抵当権を実行する。
賃貸住宅の契約は普通借家契約で、一般的な契約期間は1年。契約終了時に貸主の合意があれば、借主は賃貸期間を延長できる。土地や建物の賃貸は最長30年まで可能。30年を超える期間の賃貸借契約を希望する場合には、賃貸借契約を更新する方法によることが一般的。
賃貸期間が3年を越える不動産は、土地事務所に登記しない限り3年間しか拘束力を持たない。このためオフィスの賃貸期間は、登録義務を避けるために3年以内とされるのが一般的。
外国人に特化したリース規定は存在せず、民商法第540条に一般的なリース期間（最長３０年）が記載されている。タイにおけるリース契約は、(リース契約違反の場合)早期に終了することができ、抵当に入れることができず、自動的に継承することができない不動産法の賃借の下にあり、賃借人は、契約で合意されている場合に、転貸し、残された残りの期間を割り当てる法的権利を有する。
住宅金融支援機構「タイ王国における住宅市場及び住宅金融に関する基礎的調査」（2021年5月）
特定事業税は、金融機関、証券、保険、不動産販売業などの特定事業に課税される。
不動産販売：3.3％
歳入法典に規定されている特定の事業取引を含む文書には、印紙税が課せられる。税率は、取引と文書の種類によって異なる。
2016年2月1日より、相続税を導入した。1億バーツ超の相続税課税対象資産を相続した相続人は10％、相続人が直系尊属または直系卑属の場合には、5％の相続税が課税される。
2019年3月13日に新土地家屋税法が施行され、2020年8月（当初は1月1日施行予定であったが、2019年12月の告示により延期）から新法に基づく土地家屋税の課税が始まっている。同法の施行により、旧土地家屋税法および土地開発税法は廃止された。旧法の下では、資産の賃貸価格（実額または評価額）を課税標準として、年率12.5％の土地家屋税が課せられていた。新法の下では、土地、建物またはコンドミニアムユニットの評価額が課税標準となる。税率は、利用目的（農地、住宅地または商業地）に応じて0.15％から3％が上限とされている。空地も課税対象とされている。
新法の下では、毎年1月1日時点の所有者または国有の土地・建物の占有者が納税義務を負い、同年4月末日までに納税を行う必要がある（ただし、2023年分は特別に2023年6月まで延長された）。なお、次の資産については土地家屋税の対象から除外されている。また、農業用に土地または建物を利用している個人所有者は、新法に基づく課税開始後3年間は、課税が免除される。
地方税で、建物外側の看板の面積に応じて課税。言語および動画の使用の有無によって税率が異なり、タイ語で、動く文字や入れ替わる文字が用いられている看板の場合、500平方センチメートル当たり10バーツ、他の看板の場合、500平方センチメートル当たり5バーツである。納税義務者は、看板の所有者。
あり（源泉税率の実効税率は配当金10％、利息15％、ロイヤルティー15％。ただし、日タイ租税条約により、金融機関への利息支払については10％に軽減）
タイは、日本と二重課税の回避・脱税の防止のために、日本・タイ租税条約を締結している。これは国内法に優先し、法人所得税、個人所得税が対象となる。
日本・タイ租税条約において、配当への源泉税率は、支払先により上限15％ないし20％と定められているが、タイの所得税法（国内法）により、外国企業がタイから配当の支払いを受ける際の源泉税率は10％であるため、実効税率は低い方の10％が適用となる。また、同租税条約上の利息にかかる上限税率は一般25％、金融機関向けは10％とされている。一方、タイの国内で生じた利息については、国内税法で定める源泉税が15％のため、低い方が適用される。
事業所得に関し、日系企業がタイに恒久的施設（PE）を保有しなければ、タイの所得税は課税されない。
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る タイ 税制」（2023年8月17日）
タイでは、土地法により、外国企業と外国人による土地所有が認められていない。すなわち、外国人の持分が登録資本の 49％を超えている、または外国人株主数が全株主数の半数を超えている株式会社等の場合には、原則として土地を取得することができない。しかし、BOI の認可事業の場合やタイ工業団地公社（IEAT）の認可を受けて工業団地に入居する場合には、外国人の持分比率や外国人株主数にかかわらず、例外的に土地の所有が認められることがある。
例えば、BOI 認可事業の場合には、従業員の住宅用地として 20 ライ（1 ライ＝1,600 ㎡）以下、管理者または技能者の住宅用地として 10 ライ以下、事業の事務所用地として 5 ライ以下の土地所有がそれぞれ認められている。また、1999 年 5 月に土地法が改正され、4,000 万バーツ超の投資資金を持ち込む等の条件を満たすことを条件として、居住用に 1 ライ以下の土地の取得が可能である。
なお、外国人の不動産所有を巡る最近の動きとして、2022 年 10 月、内閣は、コロナ禍により低迷した経済の回復を図るため、長期滞在の外国人（Long Term Resident（LTR）Visa 取得者）の住居のための土地所有を住居目的であることや金額等の条件付きで認める省令案を承認した。ただし、当該省令案は、外国人に土地を切り売りするものだとの批判を受け、2022 年 11 月の閣議で撤回されている。
不動産業に関する免許制度は存在しない、あるいは有名無実化している状態である。ただし、営業するにはDepartment of Business Development ,Ministry of Commerce(事業発展局)に登録する必要がある。
Foreign Business Act, B.E. 2542 (1999)によると、タイにおいて賃貸業に従事しようとする外国人は、同法第17条に基づき、事業開発局長(Director General of Department of Business Development)及び外国事業委員会(Foreign Business Committee)に外国事業許可申請をしなければならない。
2020年6月20日施行の法改正により、27業種については外国人就業禁止業種、3業種についてはタイが加盟している条約に基づく条件を満たす外国人のみが就労できる業種、8業種については従業員としてのみ就労できる技能労務・準技能労務の業種、および 2業種については従業員としてかつタイ政府と外国政府との間の合意書（MOU）に基づいてタイに入国した外国人のみが就労できる業種に指定された。
通常外国人1人の労働許可を取得するには、原則的に、その会社の資本金の払込額が最低200万バーツ必要。
外国人が労働目的でタイに入国し、その後労働許可を申請する場合、まずノン・イミグラントビザを申請する必要がある（移民法）。入国時に90日間の滞在許可が与えられ、労働許可を取得後、滞在許可の延長ができる。
BOIの投資奨励企業であれば、労働許可の取得は比較的容易にできる。
外国人事業法（Foreign Business Act B.E.2542（1999））において、禁止事項に土地取引が含まれている。
〔外資に関する優遇措置もしくは規制〕
国際協力銀行（JBIC）「タイの投資環境／2023年2月」
〔外資参入の許認可制度〕
タイ投資委員会「外国投資法(1999年)」
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る タイ 外資に関する規制」
181米ドル/m2
（土地権利書移転費用込み・管理費（1,200バーツ／m2／月）
6.07米ドル/m2月
(調査実施時期：2022年11月1日～2023年1月6日)
主要都市等におけるマーケット情報
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較」
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