フィリピン

不動産関連法・制度の現状

• 外国投資法における「第12次ネガティブリスト」において、関連する法律により相互主義の対象となる場合には、外国人に就業が認められる分野として「不動産業（不動産コンサルタント、不動産鑑定士、不動産査定人、不動産仲介人及び不動産販売員））」が記載されている。
• 不動産サービス業法（RESA：Real Estate Service Act of the Philippines）において、不動産専門家（コンサルタント、鑑定士、査定人、仲介人、販売員）という個人の資格については「フィリピン人に限る」としている。

土地・不動産の所有権

• 外国企業、および外国人による土地の所有は認められていない。
• フィリピン共和国憲法に基づき、土地を所有できる主体が、フィリピン国籍を有する個人、および、フィリピン法人（例えば、フィリピン国籍を有する個人またはフィリピン法人が60％以上の資本を所有しているフィリピン法に基づいて設立された法人）に制限されている。
• 上記の通り、外国人や外国企業は私有地を所有することを禁じられており、これらの意図的な違反は、場合によっては罰金や懲役で罰せられる刑事犯罪とみなされる。

• 民法上、土地に接して建てられる構築物、設備などは不動産の一部を見なされるが、建物の所有権は土地の所有権と全く切り離すことができるので、実態上別の不動産として扱うことができる。

• フィリピン市民には、フリーホールド（所有権）やリースホールド（借地権）が認められている（「1987年フィリピン憲法」）。
• 外国企業、外国人による土地の賃借は認められている
a.投資目的のみに利用される土地のリース: 最長50年、更新期間は1回限りの25年。
b.投資のみを利用目的としない土地のリース:最長25年、更新期間は1回限りの25年。
c.公有地については、フィリピン国民に対するリースホールドしか認められていない。

コンドミニアムの所有権／借地権

民法上、土地に接して建てられる構築物、設備などは不動産の一部を見なされるが、建物の所有権は土地の所有権と全く切り離すことができるので、実態上別の不動産として扱うことができる。 建物については、外資規制はなく外国邦人であっても、建物を所有または貸借する事が可能。

コンドミニアム法(1966年制定コンドミニアム法/ REPUBLIC ACT NO. 4726 June 18, 1966（第5条））

コンドミニアムの底地が
• コンドミニアム・ユニット所有者の共同所有：土地と同様の規制
• コンドミニアム・ユニット所有者で構成される別法人(コンドミニアム企業)：外国人や外国法人が所有するユニット数は、コンドミニアム全ユニット数の40%未満でなければならない
• 借地：外国人や外国法人のユニット所有に制限はない
各ユニットは区分所有権の対象となり、登記することも可能である。区分所有権について登記が行われた場合、コンドミニアム権利証(Condominium Certificate of Title)が発行される。

土地・不動産の登記

• フィリピンには不動産の登記制度があり、土地およびコンドミニアムが登記対象となる。
• 不動産に対して賃借権や抵当権が設定されている場合は、登記簿に記載することで権利の保全ができるようになっている。
• 公式に登記されている個人所有の土地の割合は50%～70%と推定されている。権利を証明する書類がない場合、固定資産税の申告書等が土地の所有権の証明となる。
• 土地登記庁（LRA：Land Registration Authority）による登記システムの電子化が行われ、土地所有権の履歴を過去にさかのぼって確認できるシステムが導入されている。有料で、土地登記局やＬＲＡの支所で利用可能。ただし登記を閲覧する際には登記番号等が必要となる。

不動産の鑑定評価

• 不動産鑑定士は国家資格である。Professional Regulation Commissionが認証し、Department of Finance (DFC) 、Bureau of Local Government Finance(BLGF)が不動産鑑定基準を認定している。
• フィリピンの独自基準はIVS（国際評価基準）とのコンバージェンスは進んでいる部類に属すると言われている。いくつかの用語の意味の違いがあるが、フィリピンの独自基準とIVSは類似性が高いとされる。

不動産関連担当省庁及び関連機関

• 土地登記庁（LRA）
• 国家住宅庁（NHA）
• 国家経済開発庁（ＮＥＤＡ）
• フィリピン建設業者認可委員会（ＰＣＡＢ）
• 証券取引委員会（ＳＥＣ）
• 専門家規制委員会（PRC）

法制度が確認できるWebサイトの紹介

• フィリピン共和国憲法
• 不動産サービス業法（RESA）
• 外国人投資家による私有地長期リースに関する法律（共和国法7652号）
• コンドミニアム法（共和国法4726号）

不動産事業を行う際の免許制度

• 不動産業を規制する法律として「不動産サービス業法（RESA）」がある。同法に基づき、不動産サービス業の資格認定登録制度が創設されている。
• 資格認定区分としては、不動産仲介業者、不動産評価士、不動産コンサルタントがある。この資格認定者の国籍条項は、フィリピン国籍所有者に限定されており、Real Estate Boardの試験に合格した者が認定される。
• 3年毎にCPE（継続教育）プログラムなどによりProfessional IDの更新をする必要がある。

不動産を取引する際の制度

〔不動産取引の概要〕

売買契約（Deed of Absolute Sales）の締結後、関連する税務署より当該土地の取引に関する納税が正式に完了したことを証明するCertificate Authorizing Registration（CAR）、もしくはTax Clearance Certificate（TCC）を取得した上で、所有権移転登記手続きを行って譲渡を完了することになる。

フィリピンにおいて不動産は、税務通達（RR7-2003）により、資本的資産（Capital Asset）と、事業用資産（Ordinary Asset）の2つに大分されている。

• 資本的資産（Capital Asset）
• 事業用資産（Ordinary Asset）

消費者保護（インスペクション、瑕疵対応、その他）

〔大統領令No. 957〕

消費者保護の観点から、不動産分譲事業やコンドミニアム事業に対する監督・規制や罰則を規定

〔共和国法No. 6552〕

分割払いで不動産を取得した購入者を保護するための法律

不動産行政の方向性（新築・中古、長期・短期、持家・借家）

• 2016年までの中期計画では87万967戸の住宅直接供給を目標としていたが、達成できたのは73万181戸（達成率は83%）である。2017年から2022年までの開発計画では、同期間中に679万6,910戸の住宅が必要になると推計している。
• 都市化率は2050年までに56%に達すると推計されており、都市部の限られた土地においてアフォーダブル住宅を供給することを優先視している。また、フィリピン住宅公団（NHA:NationalHousingAuthority）、SHFCコミュニティ主導のシェルタープログラム、Pag-IBIGの融資プログラムを通じて、155万8,711世帯へ直接住宅支援を提供することを目標としている。「BuildBuildBuildプログラム」では、2016年から2022年の期間中に約8兆ペ（1666億209万米ドル）を投じて首都圏交通網や空港等の整備を行う計画としており、新都市整備「ニュークラークシティ」開発ではクラーク旧米空軍基地跡を利用した住宅開発が含まれている。

不動産金融（住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価）

〔住宅ローンの実態〕

住宅ローンの四半期の情報を基に、フィリピン中央銀行が住宅価格指数（RREPI、2014年第1四半期＝100）を発表している。住宅ローンの約7割は新築住宅の購入向け。

フィリピンのローンの多くは非遡求型融資であるほか、通常の融資額は物件価格の60％～70％ほどである。

RREPIの推移（2022,2023年）

2022年第1四半期（1～3月）：139.8
2022年第2四半期（4～6月）：142.1
2022年第3四半期（7～9月）：148.6
2022年第4四半期（10～12月）：151.9
2023年第1四半期（1～3月）：154.1
2023年第2四半期（4～6月）：162.2

不動産のリース（期間、延長・解除の是非）

• 憲法のもとで、土地の所有はフィリピン人のほか、フィリピン人が資本の最低60％を所有する株式会社などに限定されているが、外国人投資家は投資目的のみに利用される土地をリースすることができ、リース期間は最長50年、更新は1回限りの25年である。
• 外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、リース契約の期間は最長25年、更新は1回限りの25年である。
• 不動産の賃貸借は、フィリピン共和国民法に基づいてなされている。居住用不動産賃料の増額を規制するRent Control Act（RA9653）も存在する。

不動産取得に関する税制

〔付加価値税〕

付加価値税（VAT)の標準税率は12%。

2021年1月1日から、VAT免除は、主に顧客に販売目的、リース目的の不動産の売却には適用されず、社会化住宅用に売却された不動産の売却、ロットおよびその他の居住用住宅の免税取引の上限はPHP2mに縮小される。

〔不動産移転税（地方税）〕

不動産移転税は不動産の譲渡または販売について事業者に対し、売却価格または公正市場価格のいずれか大きい金額に税率 0.75%が課される。

不動産の売買及び譲渡には、購入価格の0.5%に相当する地方譲与税が課される。不動産の譲受人の名義での新権利の登録および発行には、購入価格の約0.25%の登録料がかかる。
（不動産取引の際には、売却価格もしくは市場取引価格のいずれか高いほうの価格にマニラ首都圏は0.75%、その他の地域は0.5%を超えない税率で課税される。）

〔印紙税〕

不動産売買契約書や、譲渡証書等の権利義務の移転または履行を証する書面、証書等に印紙税が課せられる。メモベースであっても印紙税が課税されることに注意する。
（DSTは、不動産の売却と譲渡、贈与で対象となる。贈与税の対象から免除された移転はDSTから免除される。）

不動産保有に関する税制

〔固定資産税（地方税）〕

土地、建物、機械・設備の所有者は、その所在地の州や市に対し、査定額に基づいた固定資産税を納めなければならない。土地や建物だけでなく、機械・設備も対象となる。所得税免税期間中のエコゾーン登録の輸出型企業については固定資産税の免除が定められているが、別途免税申請が必要とされている。一方、通常の企業については固定資産取得時に評価額を自己申告し、地方自治体税務課の査定を受けなければならない。なお、税率は物件の査定額、及び所在地により異なる。

その他税制（租税条約等）

• 日比租税条約
2008年末に改正手続きが終了し、2009年1月1日より新税率が適用されている。租税条約申請・書類提出は、内国歳入庁（BIR）の国際税務部（ITAD）にて行われる。課税取引（ロイヤルティ、配当の支払い等）前に行わなければならない。

日比租税条約に基づき、利子送金課税は10％、配当金送金課税は、出資比率10％以上であれば10％、出資比率10％未満であれば15％、ロイヤルティー送金課税は10～15％。

外資に関する優遇措置もしくは規制

〔外資に関する規制〕

• 外国人・外国企業が所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限られる。
• 一般に外国投資家には、建物について40%まで保有が認められている。
• 上記を回避するためにフィリピン人を名義人に立てたり、フィリピン人を雇ってダミー会社を使ったりするような方法はアンチ・ダミー法で禁止されており無効となる。
• 実務的には、土地保有会社を設立して法人に不動産を所有させ、外国人又は外国企業で、その土地保有会社の株式を40％まで保有することができる。
• 土地を保有しない製造会社は100％外資で設立可能であることから、前述の土地保有会社から製造会社に土地をリースする方法がある。
• 重要な営業資産の譲渡には 3分の2（66％）以上の株主の賛成が必要となるため、外資側が40%の保有があれば、フィリピン側による売却を回避できる。
• 外国人に許される長期リース期間のリース料を一括で前払いする代わりに、リース先や売却先の選択権を借主が持つことで、不動産の所有権を得たのとほぼ同様の効果を持とうとするスキームも活用されている。
• 外国人投資家は、投資目的のみに利用される土地をリースする場合、共和国法第7652号により、リース期間は最長50年、更新期間は一度限りの25年である。また、外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、大統領令第471号により、リース契約の期間は最長25年、更新期間は一回限りの25年である。

外国人や外国企業は、フィリピン国民とみなされる企業の少数株主持分(40%まで)を取得することにより、間接的にフィリピンの私有地を所有することがある。外国投資法(修正後)及び現行法は、法人の資本に対するフィリピン人の所有割合が、当該法人の役員の選挙で投票権を有する資本の総額の60%以上である限り、当該法人はフィリピンの法律によりフィリピン国民とみなされ、フィリピン国内の私有地を所有することができると規定している。

就労ビザ、長期滞在について

〔外国人就業規制〕

• １．6カ月以上の就労を希望する外国人は、労働雇用省（Department of Labor and Employment：DOLE）発行の外国人雇用許可（Alien Employment Permit：AEP）を、6カ月を超えない範囲で就労を希望する外国人は入国管理局（Bureau of Immigration：BI）発行の特別就労許可（Special Work Permit：SWP、3カ月有効で1回限り延長可能）を取得する必要がある。SWPに基づき就労している外国人が就労延長を希望する場合には、SWPの期限が切れる21営業日前までに、DOLEにAEP取得を申請する必要がある（2005年2月9日付入国管理局覚書第05-009号により改正）。


• ２．納税者識別番号の添付の義務化
  2006年8月23日付通達により、2006年9月1日以降、外国人雇用許可（AEP）申請時に、国税局から取得する納税者識別番号（Taxpayer Identification Number）を添付することが義務付けられた。また、2019年7月1日付通達により、SWP申請時にも納税者識別番号を提出することが義務付けられている。


• ３．外国人登録許可証の対象者
  2009年12月29日付覚書回覧により、外国人登録許可証が外国人でビザを保有する者だけではなく、59日間の滞在が許可される一時滞在者（緑色）、特別研究許可保有者（赤と紫色）、特別就労許可保有者（赤と黒色）に発行される。


• ４．出国許可証取得義務
  ビザを保有する者および6カ月以上滞在する外国人は、入国管理局が発行する出国許可証（Emigration Clearance Certificate）を原則的に取得する義務がある。


• ５．AEPの更新
  2010年8月5日付覚書回覧（即日施行）により、外国人雇用許可（AEP）更新申請は有効期限が切れる60日より前には行えないことになった。


• ６．AEP申請の変更点
  2015年9月9日付労働雇用省令（DOLE Department Order）No. 146-2015および2017年11月16日付け労働雇用省令（DOLE Department Order）No. 186-2017により、外国人雇用許可（AEP）について、次の点が変更となった。

• a.新たなAEPの申請があった場合、内容の変更の申請があった場合、同じ会社における追加的なポジションにつきAEPの申請があった場合、および関連会社で別の業務に従事することについて申請があった場合、DOLEは申請の受領から2日以内に、AEPの対象となる者の氏名、役職、雇用主および住所等を、新聞およびDOLEのウェブサイトに30日間掲載する。この期間に、当該AEPの申請について、AEP申請の対象となっている業務に従事する能力を有するフィリピン人は異議を申し立てることができる。


• b.前記30日間の掲載期間満了後、新たなAEPの申請の場合、DOLEは3日以内にAEPを発行する。更新の場合、DOLEは24時間以内にAEPを発行する。


• c.管理職に就かない技術者に関するAEPの申請については、2人のフィリピン人に対して同技術者の技術を承継させるためのunderstudy training programの内容を併せて提出する必要がある。DOLEは、understudy training programのテンプレートを公開している。


• d.1年間有効な初回のAEPの申請について、申請料が従来の8,000ペソから9,000ペソに変更された。また、有効期間が1年間を超える場合の1年を超えた各年分および更新の場合の同各年分についても、従来の3,000ペソから4,000ペソに変更された。


• e.AEPの取得が免除される外国人の対象が拡大された（その範囲はさらに2017年11月16日付け労働雇用省令（DOLE Department Order）No. 186-2017によっても修正されている）。具体的には、会社の管理業務や日常業務に関与しない議決権のみを有する取締役会のメンバー、会社の共同所有者である社長および財務担当者、フィリピン国内に雇用者を有しないコンサルタンシーサービスを提供する者、貿易条約に基づいてフィリピン国外からフィリピンに配置される管理職や専門職に従事する者、契約に基づきサービスを提供する者でフィリピン国内に商業拠点を有しないサービス提供企業の管理職にある者などが、AEPを免除される。さらに、前掲の2017年11月16日付け労働雇用省令（DOLE Department Order）No. 186-2017によりAEPの取得を免除される者は、DOLEのRegional Officeが発行する免除証明書（Certificate of Exclusion）の取得が義務付けられることになった。DOLEは、必要な書類の提出から2日以内に免除証明書を発行するものとされている。

〔在留許可〕

就労目的でフィリピン入国を希望する外国人は、雇用許可証に加えて、ビザを取得しなければならない。主なビザの種類は以下のとおり。

• 出入国管理法9条(a)に基づく一時入国ビザ（9(a)ビザ）
• 出入国管理法9条(d)に基づく貿易取引契約者または投資契約者に対するビザ（9(d)ビザ）
• 出入国管理法9条(g)に基づく雇用ビザ（9(g)ビザ）
• 割当移住ビザ（13(a)-(e) ビザ）
• 出入国管理法第47条(a)に基づく特別非移住者ビザ
• 数次入国特別ビザ
• 特別ビザ

外国人による不動産の取引について

フィリピン非居住者の場合は、総収入に対して30％の税金が課されることに留意する。

外国人及び外国企業は、私有地を所有する代わりに、フィリピンのコンドミニアム法の規定に従うことを条件として、フィリピン住宅土地利用規制委員会に登録されたコンドミニアム・プロジェクトにおいても、コンドミニアムを所有することができる。マンション法における「コンドミニアム」という用語は、広義に定義され、商業用建物にも適用される。

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地（土地）購入価格〕

マニラ　150～165米ドル/㎡

〔事務所賃料〕

マカティ市　31米ドル/㎡
セブ市　11米ドル/㎡

〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕

マカティ市　21米ドル/㎡
セブ市　16米ドル/㎡

〔駐在員用住宅借上料〕

マカティ・セントラル・ビジネス地区　コンドミニアム、65㎡、2寝室　VAT（12％）・共益費分込み
1,292米ドル/月

セブ市　コンドミニアム、2寝室　VAT12％、共益費、駐車場1台分込み
989米ドル/月

（調査実施時期：2022年11月～2023年1月）

業界団体

• Real Estate Brokers Association of Philippines, Inc. （REBAP）
• Philippine Association of Real Estate Board (PAREB)
• National Real Estate Associrtion ,Inc.(NREA)
• Camber of Real Estate and Builder’s Associetion,Inc. (CREBA)
• Philippine Real Estate Appraisers

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕

• Ayala Land（ALI）
• Megaworld
• Robinsons Land
• Rockwell Land
• Eton Properties
• Century Properties Group
• SM Development （SMDC）
• Vista Land
• Federal Land
• San Miguel Properties
• Filinvest Land （FLI）

不動産業（住宅販売等を含む）を展開する主な日系企業

• スターツコーポレーション
• オリックス
• 伊藤忠商事
• 三菱商事
• クロスコープ
• マリモ
• レオパレス21
• ＢＣホールディングス
• スマートコミュニティ
• アパマンショップ
• リストグループ
• 三井不動産
• 野村不動産
• 阪急阪神不動産
• 双日　　　等